《内蒙古自治区物业管理条例》立法后评估报告

2020年10月19日自治区住建厅印发开展《内蒙古自治区燃气管理条例》《内蒙古自治区物业管理条例》立法后评估工作的通知后，在厅立法评估工作组的领导下，评估二小组按照客观公正、公开透明、公众参与、注重实效的原则，认真执行立法后评估工作方案确定的工作内容和工作程序，有条不紊地开展相关工作，现就具体评估工作情况报告如下：

一、问卷调查

按照方案要求，评估二小组从10月20日至30日开展问卷调查，向各级物业行政主管部门、行业协会、物业服务企业、业主发放调查问卷表，共收回614份，其中厅系统收回331份，协会系统收回283份。

对收回问卷调查表的反馈情况综合分析如下：

（一）立法目地基本实现

《条例》自2018年修订实施以来，对于规范我区物业管理活动，化解矛盾纠纷，维护业主合法权益，促进物业管理行业发展和社会再就业，发挥了积极作用，取得了良好的效果。立法目的基本实现，调查结果显示，58%认为立法目的基本实现，24%认为立法目的实现，合计82%。

（二）各方主体权益获得保障

《条例》2018年修订时重点就将物业管理纳入城市治理工作体系及年度综合目标责任制考核体系，建立物业管理联席会议制度；业主（物业使用人）的权利和义务、业主委员会应当履行的职责及不得有的行为和资格终止条件，居民委员会在业主大会和业主委员会不能发挥作用时代其履行业主委员会组织实施物业管理的机制，业主委员会工作经费承担方式；前期物业管理应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，规范物业项目承接查验及退出工作，明确物业保修责任，对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的配置方面；物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示相关信息；物业服务企业交接物业项目时应移交资料；物业服务收费区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价，未实行物业服务企业服务的物业服务区域，由所在地苏木乡镇人民政府、街道办事处组织业主选聘保洁人员维护环境卫生，选聘房屋维修人员对共用设施设备进行日常维修养护，费用由相关业主承担；供水、供电、燃气、供热、排水等专营单位，对物业服务区域内相关设施设备维修、养护和更新的责任；物业服务区域内，业主共有车位，经业主委员会同意由物业服务企业出租经营的，每次出租期限不得超过一年；发生危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况，经业主委员会现场查验确认后，可以直接申请使用维修资金等进行了规定。《条例》实施以来，各项制度逐步推行落实，一是各级政府更加重视物业管理工作，各职能部门分工明确，对苏木乡政府、街道办事处、嘎查村民委员会、居民委员会在物业管理中的职责都进行了规定，同时建立了联系会议制度，为协调解决物业管理重大问题畅通了渠道，极大的缓解了物业矛盾纠纷。二是进一步明确了业主大会、业主委员会、业主的权利、义务、责任，明确了业主大会及其业主委员会的产生方式和工作程序，业主享受的权利的同时也要承担义务，业主大会、业主委员会作出的决定侵犯业主合法权益的，可以请求人民法院予以撤销，业主委员会及其成员不得利用职权谋取私利，规范了业主大会、业主委员会、业主行为。三是对前期物业管理中的招投标、物业服务合同签订、物业服务费的支付、物业服务用房、物业保修责任及标准进行了明确。四是物业管理服务中要求物业服务企业成立及退出项目进行备案，加强对物业服务企业的监督，细化物业服务企业的权利、义务，规定物业服务企业必须公示的内容，以及将物业服务企业失信行为纳入企业信用信息公示系统。五是对物业管理区域内禁止行为、专业单位维修保养职责、共用设施设备经营收益、维修资金使用以及相关法律责任进行了规定。综上所述，《条例》对涉及物业管理服务的物业服务企业、开发建设单位、业主大会、业主委会员、业主、各专营单位的权利、义务以及各级政府和职能部门、嘎查村民委员会、居民委员会、行业协会职责都进行了规定，从立法的角度极大的维护了各方的主体权益，调查显示，50%认为各方主体权益基本得到了保障，19%认为各方主体权益得到了保障，合计69%。

（三）各项配套文件逐步完善

一是制定了《居住物业管理服务标准》、《办公楼物业管理服务标准》、《商业物业管理服务标准》、《医院物业管理服务标准》等四项地方标准，并通过国家备案，成为全国首个一次性同时颁布四项标准的省区，目前多数政府采购项目、前期物业服务项目都采用四项标准为管理服务标准进行招标。二是发布《内蒙古自治区物业服务企业行为准则》，准则包含物业服务企业内部管理准则、物业服务企业接管退出服务项目准则、物业服务企业日常服务准则、物业服务企业安全管理准则、物业服务企业协管责任准则，涵盖了物业管理服务所有行为，为规范管理服务建立了标准。三是起草并制定《内蒙古自治区前期居住物业服务合同（示范文本）》、《内蒙古自治区居住物业服务合同（示范文本）》，合同进一步明确物业服务内容和服务标准，明确各方主体的权利和义务，明确共用部位、共用设施设备收益分配；引导物业服务企业开展承接查验，界定管理服务责任；引导企业规范退出项目、终止合同；减少因企业经营管理过程中的不明确、不规范引发的矛盾纠纷，促进社区安定团结。四是起草并制定了《内蒙古自治区物业服务企业信用信息管理暂行办法》，信用评价结果作为政府采购，业主（开发建设单位）选聘物业服务企业、协商物业服务收费、物业管理招标，物业管理行政主管部门、行业协会实施行政监管、评优评先表彰、行业自律、出具企业诚信意见等工作的重要依据。对信用等级AA级（含）以上的物业服务企业，扶持其加快发展，做大做强，对于信用等级为A级的物业服务企业，采取引导措施，对信用等级为B级和C级（不合格）的物业服务企业，采取加强监管、限制投标评优等措施，连续两年为C级（不合格）的物业服务企业，由旗县（市区）物业管理行政主管部门推送到同级市场监督管理部门建议注销其营业执照，清退出物业管理市场。结合住建部出台的《临时管理规约》、《业主大会议事规则》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》、《物业承接查验办法》，基本填补了条例需要进一步明确的细则，推动条例逐步落地见效。

（四）物业行业快速平稳发展

截止2019年底，我区共注册成立物业服务企业8826家，其中实际开展业务的物业服务企业3391家，实际开展业务率约为38%，主要原因为市场准入条件放宽后，注册成立了大量物业服务企业，企业数量是2017年取消资质时的3.5倍。全区物业管理总面积为76635.66万平米，其中住宅物业面积66370.46万平方米，占物业管理总面积的86.61%。住宅小区18387个，其中已实施专业化物业管理小区10534个，管理面积约56000.28万平方米，成立业主委员会的5530个，物业管理覆盖面逐年上升。全区物业服务行业年营业收入约57.6亿元，其中主营业务收入约55.45亿元。年营业收入超过5000万的企业有19家，年营业收入超过1亿元的企业有6家，中小物业服务企业占比约99.4%，营业收入逐年稳定上升，推动了我区非公有制经济健康发展。全区物业服务从业人员共计136762人，其中专科以上学历人员32848人，占比为24%，高中及以下学历从业人员103895人，占比为76%，年龄在50岁以上的占比将近75%，物业服务企业属于劳动力密集型企业，物业服务企业的保洁、秩序维护岗位就业对象大部分是40和50人员，对解决大量中老年人就业问题起到了不可替代的作用，扩大了社会就业。

（五）物业服务企业监管日益加强

全区各级物业行政主管部门通过各类手段加强对物业服务企业的监管。一是严格检查考核，部分盟市对物业管理区域实施季度监督检查、年度考核评分，将检查考核结果与行业评优、前期物业招投标等挂钩。二是推进行业诚信监管，开展物业服务企业信用评价工作，建立了物业服务企业红黑名单认定制度。三是开展“双随机、一公开”检查，随机抽查检查企业和项目以及从业人员行为，并对检查结果进行公示。四是加强示范引导，加强行业先进典型宣传，通过开展物业管理项目创优达标、放心消费示范单位创建等评比，树立先进典型，提升行业形象。在国家取消对物业服务企业的资质管理后，通过实施对物业服务企业信用评价，建立守信激励、失信联合惩戒机制，有效发挥社会信用体系建设在物业管理工作中的积极作用，解决资质管理取消后监管手段不足的问题。

（六）在实施中还存在一些问题

《条例》实施中仍存在部分问题。一是对业委会及其成员履职乏力、行为监督困难。《条例》第二十一条、二十三条、二十九条对业主委员会应该履行的职责、不得有的行为、资格终止都做了规定，同时《条例》第五条规定苏木乡政府、街道办事处负责组织、指导、协调本辖区内物业服务区域业主大会工作，督促业主大会履行职责。但实践中，业委会成立困难，成立后不作为、乱作为，业主委员会成员谋取私利、侵害业主权益等情况仍时有发生，由于目前业委会法律地位不明确，地方立法又无权直接规定，难以从业委会法律地位角度解决该问题，业主由于工作等原因，不能也不愿积极参与小区公共事务，致使业主、街道办事处对其缺乏有力的制约手段。二是物业服务费市场化定价、收费机制不健全。开发建设单位前期物业服务招标定价虚高，定价未考虑经济发展水平和业主收入水平，业主因购买房屋被迫接受虚高定价；业主大会（业主）招标定价低于成本价的现象，不考虑服务内容、标准和成本；部分项目物业服务费标准偏低且多年不变，调价困难，物业服务较差；许多业主因各种原因拒绝缴纳物业服务费，欠费现象严重，而通过起诉等法律手段维护企业合法权益很难实现，物业服务企业正常权益得不到维护，外加用工成本逐年上升，造成企业陷入恶性循环，严重影响企业的经营发展。三是业主身份确认缺乏手段。《条例》第三十二条规定物业转让出租等情形下，受让人应当在班里产权交易手续三十日内，将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。实践中，由于新的业主或非业主使用人不主动告知，由业委会或物业服务企业确认业主身份较为困难。业主身份确认问题直接关系到业主大会议事规则和表决规则的实施，易引发后续问题。四是物业服务企业之间存在恶性竞争，损害业主利益。部分物业服务企业，采取低价中标的恶性竞争方式承接项目，然后为了盈利减少服务项目，降低服务标准，严重影响合同的正常履行，损害全体业主共同的利益和行业声誉。五是物业服务市场主体缺位。业主自治意识不强，参与积极性不高，业主大会召开困难，无法正常完成选聘物业服务企业的法定程序，造成前期物业服务合同到期后，物业服务企业既不能退出项目又没有管理服务依据的尴尬局面。六是物业管理区域内业主违法、违规行为得不到有效监管。因物业服务企业没有执法权，只有提醒提示义务，对业主的违法、违规行为最后不了了之，长此以往，不少业主互相仿效，加大了物业管理服务难度；七是物业服务企业除了承担法律法规规定的、合同约定的工作外，额外承担部分社区职能、部分开发建设单位遗留问题、部分水电暖等专营单位设施设备的维修保养，加重了企业负担。

二、修改意见征集

共收集到针对《条例》的修改意见和建议31份，经综合整理后形成如下重点修改意见：

1.第十八条 

修改建议：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参加。

业主应当参加业主大会会议。因故不能参加的，可以书面委托代理人参加，载明委托事项、委托权限以及期限。

修改理由：

（1）按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条修改；

（2）原文“应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”与《中华人民共和国民法典》规定内容不一致。

2.第十九条  

修改建议：业主大会决定筹集住宅专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

修改理由：

（1）按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条修改；

（2）原文“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”、“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”与《中华人民共和国民法典》规定内容不一致。

3.第五十三条

修改建议：

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，分别执行政府指导价和市场调节价：

(一)廉租住房、公共租赁住房等保障性住房物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由旗县级人民政府价格主管部门和物业行政主管部门结合当地实际统一制定；

(二)普通住宅物业服务费实行市场调节价，由业主委员会和物业服务企业在双方签订的物业服务合同中约定。未成立业主委员会的，由嘎查村民委员会、居民委员会组织业主代表和物业服务企业协商确定；

(三)公寓、别墅等非普通住宅和商场、酒店、写字楼等非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。

物业服务企业可以根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。

普通住宅物业服务收费可以根据市场行情、物业服务内容和服务等级进行调整。物业服务企业应当在业主委员会的监督下，征得参与表决专有部分面积二分之一以上的业主且参与表决人数二分之一以上的业主同意后方可调整物业服务费。

修改理由：

（1）按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条修改；

（2）原文“征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可调整物业服务费”与《中华人民共和国民法典》规定不一致。

4.第六十五条

 修改建议：

使用住宅专项维修资金业主可以通过以下方式表决：

(一)委托表决：业主将一定时期内住宅专项维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使；

(二)集合表决：业主大会对特定范围内的住宅专项维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用；

修改理由：

（1）按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条修改；

（2）原文“(三)异议表决：在住宅专项维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过”与《中华人民共和国民法典》规定不一致。

三、专家调研论证意见

按照方案要求，评估二小组在11月15日至11月30日实地走访8个盟市物业服务企业25家，召开专家座谈会1次，对问卷调查和收集整理的意见和建议进行了论证，形成如下意见：

（一）《条例》发挥作用显著，执行力度需进一步加强

《条例》实施以来，各方主体权益获得保障，物业服务行业持续健康发展，物业使用行为获得规范，为创造良好生活、工作环境提供了重要法律保障。有关职能部门严格依照规定，开展各项工作，有力推动了法规实施，但《条例》部分条款仍存在执行效果不足，规范实施不到位等情形，需要进一步探索创新，加强执行力度，推动法规实效。《条例》本身在合法性、合理性、规范性、操作性、协调性上质量较高，部分条款需要按照上位法的规定进行修改。

（二）探索创新方法，建立互联网+信用监管模式

搭建全区物业服务市场监管和诚信一体化平台，将相关法律、法规及规范性文件对相关市场主体、客体的要求植入平台，通过平台对行业宏观大数据的监测以及主体客体微观行为的监管，及时有效的规范物业服务企业、开发建设单位、业主委员会、业主、专营单位的行为，制定行之有效的政策措施，开展行业信用评价，发布信用评价结果，采取“守信激励、失信联合惩戒”机制，加大对违法违规企业的惩处力度，促进行业持续稳定健康发展。

（三）调动业主委员会及业主积极性，建立社区物业协同共建共治共享机制

探索将物业管理纳入社区治理体系，逐步建立党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、协同共建共治共享组织体系。定期召开联席会，宣传政策、通报情况、提出问题、收集问题、共商共议、解决问题。积极对接城管、公安、消防等职能部门共同参与联动执法，联动管理。积极调动业主委员和业主的积极性和主动性，共同参与社区事务，共同建设社区经济，共同治理社区问题，共同享受社区成果。

（四）捋清责任边界，减轻物业服务企业负担

今年新冠肺炎疫情发生以来，物业服务企业在各级主管部门和属地街道社区党组织的领导下，迅速行动，积极配合街道社区、包联单位开展社区进出人员测温、车辆出入登记、流动人员情况摸排、物业管理区域消毒、垃圾清运消杀、防疫宣传引导、信息统计汇报等疫情防控工作的同时，也做好了房屋及共用部位巡查维护、共用设施设备的巡查养护、客户服务、保洁、秩序维护等本职工作，对防止疫情蔓延、促进社区稳定、维护业主健康发挥了不可替代的作用，也承担了部分政府应该承担的公共职能。因此，我们应出台相关规定，针对此类额外承担公共职能的行为给予补贴或者补助，对拒不履行保修和维修责任的开发建设单位、专营单位，加大惩戒力度，切实减轻企业负担，营造企业良好发展环境。

（五）出台条例配套行政处罚实施标准，进一步规范各方主体行为

参照深圳市出台的物业管理条例行政处罚实施标准，出台我区业管理条例行政处罚实施标准，对违反自治区物业管理条例的各方主体，除了录入信用档案外，实施一定的行政处罚，进一步规范各方主体行为，促进行业规范发展.

2020年12月9日